Michał Ziółko

radca prawny

Od lat interesuję się zagadnieniami prawnymi związanymi z rozwojem sieci szerokopasmowych i polskim rynkiem telekomunikacyjnym. Prowadzę kancelarię w Krakowie, obsługując małych i średnich przedsiębiorców, głównie z branży telekomunikacyjnej...
[Więcej >>>]

Skontaktuj się

Ostatnio sporo pisałem o dostępie do nieruchomości celem świadczenia usług telekomunikacyjnych. O tym jak przyspieszyć proces uzyskiwania dostępu do nieruchomości a także na co zwrócić uwagę zawierając umowę o dostęp do nieruchomości. Temat ten jest niezwykle istotny i wielowątkowy, dlatego też chciałbym go kontynuować w dzisiejszym wpisie i poruszyć problem obowiązku przedstawienia informacji w sprawie warunków zapewnienia dostępu do nieruchomości.

Czym jest obowiązek przedstawienia informacji w sprawie warunków zapewnienia dostępu?

Obowiązek ten wprowadziła nowelizacja ustawy szerokopasmowej z lipca 2016 r. Dotyczy on właścicieli, użytkowników wieczystych lub zarządców co najmniej 10 budynków mieszkalnych wielorodzinnych, zamieszkania zbiorowego lub użyteczności publicznej. Prezes UKE może wezwać ww. dysponentów nieruchomości do przedstawienia ramowych warunków dostępu do nieruchomości, o których mowa w art. 30 ust. 1 i 3, lub umieszczania na nieruchomości obiektów i urządzeń, o którym mowa w art. 33 ust. 1.

Wezwany przez Prezesa UKE zarządca jest zobowiązany w terminie 30-dniowym do przesłania informacji w sprawie warunków zapewnienia dostępu. Jeżeli tego nie zrobi w wyznaczonym terminie, Prezes UKE może, w drodze decyzji, określić warunki zapewnienia dostępu. Zarządca, wobec którego zostanie wydana taka decyzja jest zobowiązany do zawierania umów o dostępie na warunkach nie gorszych niż określone w tej decyzji.

Jak możesz wykorzystać w praktyce znowelizowane przepisy?

Często niestety zdarza się, że dysponenci nieruchomości nierówno traktują operatorów telekomunikacyjnych wnioskujących o dostęp do budynku. Od niektórych  „zaprzyjaźnionych” nie pobierają opłat i pozwalają działać od razu, od innych opłaty pobierają i przedłużają negocjacje dot. dostępu. Niestety takie działanie prowadzi do ograniczania konkurencji pomiędzy operatorami, a finalnie uderza w samych mieszkańców. Wobec tego, Drogi Operatorze, jeżeli wiesz, że dysponent nieruchomości zarządza co najmniej dziesięcioma budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi, zażądaj przedstawienia jednolitych warunków dostępu do nieruchomości. Jeżeli dysponent nieruchomości takowych nie posiada zwróć się do UKE, aby wyegzekwował wymagany prawem obowiązek.

Czy wprowadzony obowiązek usprawnia proces uzyskania dostępu do nieruchomości?

W mojej ocenie nowelizacja Megaustawy z lipca 2016 r. daje zarówno Organowi jak i operatorom ISP narzędzie do wyegzekwowania na dysponentach nieruchomości równego traktowania wszystkich operatorów. Pozwala też uporządkować – zwłaszcza większym spółdzielniom czy też deweloperom – kwestię ustanowienia i przedstawienia jednolitych warunków dostępu do nieruchomości. Jednakże z punktu widzenia operatora ISP narzędzie to nie jest doskonałe, w szczególności dlatego, że wymaga czasu – w praktyce kilku miesięcy. Nie muszę tłumaczyć jak ważny jest czynnik czasowy przy inwestycji w infrastrukturę telekomunikacyjną, Operator uzyskując dostęp do nieruchomości po kilku miesiącach trwania powyższej procedury, podczas których konkurencja będzie działać na budynku, może już nie mieć szans na skuteczne konkurowanie o klienta. W związku z tym należałoby zastanowić się nad usprawnieniem egzekwowania obowiązku przedstawiania warunków ramowych.

 

Ulga

Ostatnio reprezentowałem operatora ISP w sporze z abonentem. Często spotykana sytuacja – abonent podpisał umowę z operatorem na czas określony w ramach której otrzymał ulgę. Po rozpoczęciu świadczenia usług abonent zaprzestał płacenia comiesięcznego abonamentu. Operator po wezwaniu do zapłaty, rozwiązał umowę z  winy abonenta i naliczając proporcjonalnie przyznaną ulgę wezwał abonenta do jej zapłaty. W skutek braku uregulowania płatności sprawa została skierowana na drogę postępowania sądowego.

Abonent wniósł sprzeciw twierdząc, iż co prawda nie kwestionuje swoich zobowiązań względem operatora, ale naliczona ulga jest w rzeczywistości ukrytą karą umowną. W odpowiedzi powołałem się na art. 57 ust. 6 ustawy z dnia 16 lipca 2004 r. Prawo telekomunikacyjne. Wskazałem, że ulga wynika wprost z przepisu szczególnego ustawy i jest niejako dedykowana dla umów o świadczenie usług telekomunikacyjnych. Wobec czego nie można jej utożsamiać  karą umowną – tym bardziej ukrytą.

O czym należy pamiętać wprowadzając ulgę do umowy?

W tym miejscu kilka słów o prawidłowym zastosowaniu ulgi w umowie. Co prawda ustawodawca nie zdefiniował pojęcia ulgi, ale w przypadku opłaty abonamentowej w istocie sprowadza się do obniżenia ceny za korzystanie z usług przy zachowaniu pewnych warunków. Warunki te muszą być jasno sprecyzowane w umowie z abonentem tj. należy uwzględnić wartość ulgi, jej przedmiot i czas trwania oferty promocyjnej. Przedmiotem ulgi najczęściej jest zawarcie umowy na czas określony. Abonent otrzymuje ulgę z tytułu zawarcia umowy terminowej. Wartość ulgi czyli de facto obniżki ceny w stosunku do tej jaką zapłaciłby abonent zawierając umowę na czas nieokreślony, powinna być jasno wskazana w umowie (najlepiej kwotowo).

O czym jeszcze należy pamiętać zawierając w umowie o świadczenie usług telekomunikacyjnych zapis o uldze? Przede wszystkim przy rozwiązaniu umowy z winy abonenta, roszczenie z tego tytułu nie może przekroczyć wysokości ulgi pomniejszonej proporcjonalnie do okresu od zawarcia do rozwiązania umowy. Innymi słowy, od wartości ulgi za cały okres obowiązywania umowy należy odjąć wartość ulgi za okres przez jaki abonent korzystał z usług.

Przykład:

Umowa została zawarta na 24 miesiące, abonent uzyskał ulgę w wysokości 20 zł miesięcznie. Łączna wartość ulgi za cały okres umowy wynosi w tym wypadku 480 zł. Umowa została rozwiązana z winy abonenta po 10 miesiącach. Wobec tego:

480 – 200 = 280 zł

Pomniejszona proporcjonalnie ulga którą należy w tym wypadku obciążyć abonenta wyniesie 280 zł.

Podsumowując

Zarówno UKE jak i UOKiK nie kwestionują zapisów umownych nakładających obowiązek zwrotu ulgi o ile jest on właściwie i jasno sformułowany. Należy też pamiętać o jego zgodności z art. 3853 kodeksu cywilnego. Prawidłowo sformułowany zapis o uldze, pozwoli na ubieganie się o zwrot niewykorzystanej przez abonenta ulgi w przypadku wcześniejszego rozwiązania umowy z winy abonenta.

Wracając do sprawy klienta, Sąd podzielił moją argumentację zasądzając kwotę żądaną w pozwie. W krótkim ustnym uzasadnieniu Sąd uznał, iż nie może być w tym przypadku mowy o ukrytej karze umownej gdyż specyfika umów o świadczenie usług telekomunikacyjnych oraz wyrażony wprost w ustawie zapis zezwalają na stosowanie ulgi w umowach z abonentami. Temat ulgi w umowach o świadczenie usług telekomunikacyjnych jest bardzo ciekawy i szeroki, na pewno do niego jeszcze wrócę na blogu.

dostęp do nieruchomości

„Umowę pisze się na czas wojny, nie na czas pokoju” – ta wyświechtana ale jednocześnie prawdziwa i aktualna maksyma odnosi się także do umowy regulującej warunki dostępu do nieruchomości celem świadczenia usług telekomunikacyjnych. Co więc taka umowa winna zawierać z Twojego punktu widzenia drogi Operatorze, żebyś mógł spać spokojnie i co powinieneś sprawdzić przed jej podpisaniem? Poniżej 6 istotnych w mojej ocenie kwestii, na które powinieneś zwrócić uwagę przed podpisaniem umowy o dostęp do nieruchomości.

Dobre rozpoznanie to podstawa

Skorzystaj z możliwości jakie daje Ci obowiązujące prawo. Dowiedz się jak najwięcej na temat nieruchomości na której chcesz świadczyć usługi. Zgodnie z art. 30 ust. 1e ustawy o wspieraniu rozwoju usług i sieci telekomunikacyjnych:

Przedsiębiorca telekomunikacyjny może zwrócić się do właściciela, użytkownika wieczystego lub zarządcy nieruchomości z wnioskiem o udzielenie mu informacji o:

  1. danych kontaktowych właściciela kabla telekomunikacyjnego, instalacji telekomunikacyjnej budynku i przyłącza telekomunikacyjnego;
  2. podmiotach korzystających z punktu styku;
  3. innych przedsiębiorcach telekomunikacyjnych korzystających z kabla telekomunikacyjnego, instalacji telekomunikacyjnej budynku i przyłącza telekomunikacyjnego;
  4. numerze księgi wieczystej nieruchomości;
  5. osobach lub podmiotach uprawnionych do zawarcia umowy w sprawie dostępu, o którym mowa w ust. 1 i 3, wraz z ich adresami do doręczeń.

Wyżej wymienione informacje na pewno pomogą Ci w podjęciu decyzji o rozpoczęciu świadczenia usług na danej nieruchomość i pozwolą prawidłowo się do tego przygotować. Dysponent nieruchomości jest zobowiązany udzielić Ci powyższych informacji w terminie 14 dni od dnia otrzymania wniosku w tej sprawie. Jeżeli tego nie zrobi lub przekaże Ci informacje nieprawdziwe, naraża się na nałożenie przez UKE kary pieniężnej.

Sprawdź z kim podpisujesz umowę

Po uzyskaniu ww. informacji weź pod lupę stronę, z którą zamierzasz podpisać umowę o dostęp. Przede wszystkim zbadaj, czy jest ona uprawniona do zawarcia takiej umowy. Należy sprawdzić czy umowę podpisujesz z właścicielem, zarządcą, wspólnotą czy spółdzielnią. W przypadku zawierania umowy z Zarządcą pamiętaj o sprawdzeniu czy posiada On umocowanie do zawierania umów w imieniu Wspólnoty Mieszkaniowej. Zawarcie umowy o dostęp do budynku jest z punktu widzenia Zarządcy czynnością zwykłego zarządu. Wobec czego nie jest wymagane podjęcie uchwały przez wspólnotę wyrażającą zgodę na zawarcie umowy.

Szczegółowo opisz przedmiot umowy

Opisz możliwie jak najbardziej szczegółowo sposób dostępu. Przede wszystkim w umowie musi znaleźć się zapis stanowiący o udostępnieniu nieruchomości w celu zapewnienia telekomunikacji w budynku i świadczenia usług telekomunikacyjnych. Warto wpisać w umowie zgodę na udostępnienie miejsca w którym zbiegają się kable w budynku, a także udostępnienie kanalizacji kablowej i instalacji wewnętrznej w budynku, jeżeli są we władaniu dysponenta nieruchomości. Jeżeli potrzebujesz założyć w budynku własne szafy kablowe – napisz o tym w umowie. W niektórych budynkach wewnętrzna sieć telekomunikacyjna jest wykonana, w innych nie, co też należy wziąć pod uwagę. Im bardziej szczegółowy i dokładny opis tym mniej wątpliwości i podważania istnienia  twojej instalacji w budynku przez właściciela lub jego następcę prawnego.

Zastrzeż własność infrastruktury telekomunikacyjnej

Zawrzyj zapis zastrzegający, że cała infrastruktura telekomunikacyjna jest Twoją własnością i stanowi część składową Twojego przedsiębiorstwa. To uprawnienie wynika z § 49 ust.1  kodeksu cywilnego. Pamiętaj, że wykonując infrastrukturę inwestujesz swoje pieniądze w związku z czym należy ona do Ciebie. W konsekwencji możesz taką infrastrukturę sprzedać innemu operatorowi lub po zakończeniu świadczenia usług po prostu zdemontować. Jeżeli taki zapis nie znajdzie się w umowie nie oznacza to oczywiście że infrastruktura nie jest Twoją własnością, ale w przypadku podważania tego faktu przez drugą stronę umowy trudniej Ci będzie wykazać, że tak jest w rzeczywistości.

Dostęp do nieruchomości na wypadek awarii sieci

Niech w umowie znajdzie się zapis zezwalający na stały dostęp do nieruchomości twoich pracowników celem usuwania awarii. Niektórzy dysponenci nieruchomości zastrzegają w umowach, że każdorazowa wizyta operatora lub jego pracowników winna być wcześniej zgłaszana do administracji budynku, która wyrazi pisemną zgodę na taką wizytę. Jest to bardzo niepraktyczny zapis w razie awarii, tj. sytuacji, kiedy liczy się czas i jak najszybsze przywrócenie usług mieszkańcom budynku. Wobec tego warto zadbać, aby w umowie znalazł się zapis zezwalający na wejście do budynku w przypadku awarii.

Zgoda na cesję

Zadbaj o to, aby w umowie znalazła się zgoda dysponenta nieruchomości na cesję praw i obowiązków z umowy na innego operatora telekomunikacyjnego. Taki zapis może ułatwić sprzedaż całego przedsiębiorstwa lub tylko infrastruktury telekomunikacyjnej znajdującej się na danym osiedlu innemu operatorowi. Nie będzie on musiał starać się o zawieranie nowej umowy o dostęp tylko wstąpi w Twoje prawa i obowiązki. To może przyspieszyć sprzedaż i dać Ci większą swobodę w dysponowaniu Twoją własnością.

Przeczytaj jak przyspieszyć proces uzyskiwania dostępu do nieruchomości.

Wielu operatorów telekomunikacyjnych narzeka, że utrudniony przez spółdzielnie, wspólnoty mieszkaniowe i deweloperów dostęp do nieruchomości hamuje rozwój ich firm. Nie mogą Oni świadczyć usług w atrakcyjnych lokalizacjach lub muszą godzić się na ponoszenie dodatkowych kosztów. Utrudnianie dostępu polega najczęściej na żądaniu od operatorów różnego rodzaju nienależnych opłat za udostępnienie budynku w celu świadczenia usług telekomunikacyjnych. Jak więc poradzić sobie w sytuacji gdy właściciel lub zarządca nieruchomości chciałby uzyskać jakiś profit za zapewnienie Twojej firmie dostępu do budynku? Poniżej przedstawiam kilka prostych sposobów, które powinny usprawnić Ci proces uzyskiwania dostępu do nieruchomości.

Jak najwcześniej dostarcz umowę.

Jeżeli podejmiesz decyzję o chęci świadczenia usług na danej nieruchomości – nie zwlekaj i jak najszybciej prześlij do właściciela umowę o dostępie do budynku dla przedsiębiorcy telekomunikacyjnego. Do umowy dołącz wniosek o umożliwienie dostępu do nieruchomości. Im wcześniej to zrobisz, tym więcej będziesz miał czasu na skorzystanie z pozostałych możliwości. Jeżeli budynek/osiedle, na którym zamierasz świadczyć usługi jest jeszcze w budowie – tym bardziej skontaktuj się z deweloperem i zaproponuj podpisanie umowy. Gdy do budynku/osiedla zaczną wprowadzać się pierwsi mieszkańcy Ty już tam będziesz ze swoją ofertą, gotowy do natychmiastowego rozpoczęcia świadczenia usług. Deweloper nie może odmówić Ci dostępu argumentując, że budynek nie został jeszcze ukończony lub nie jest użytkowany – nawet w takiej sytuacji jest zobowiązany do udostępnienia budynku operatorowi telekomunikacyjnemu.

Wyjaśniaj, tłumacz, rozmawiaj.

Jeżeli po przesłaniu umowy właściciel lub zarządca chciałby jednak porozmawiać o „symbolicznej” opłacie lub czynszu np. za użytkowanie części wspólnych – tłumacz i edukuj. Wielu członków zarządów wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych nie wie lub nie chce przyjąć do wiadomości, iż dostęp do nieruchomości celem świadczenia usług telekomunikacyjnych jest dla operatora nieodpłatny. Uważają, że gdy  ktoś wchodzi z kablami na ich nieruchomość to muszą przecież coś z tego mieć – otóż nie, nie muszą. Powołaj się przepisy ustawy szerokopasmowej (art. 30 ust. 1 ustawy z dnia 7 maja 2010 r. o wspieraniu rozwoju usług i sieci telekomunikacyjnych). Pamiętaj jednak o tym, że właściciel lub zarządca nieruchomości może obciążyć Cię kosztami poniesionymi przez niego w związku z budową przez Ciebie sieci. Jednak muszą być to koszty rzeczywiście poniesione przez dewelopera/zarządcę (np. koszty przygotowania dokumentacji projektowej). Będziesz też obowiązany do ponoszenia kosztów użytkowania sieci (najczęściej są to koszty zużywanej energii elektrycznej).

Uświadamiaj także samych mieszkańców. Blokowanie przez organ zarządzający nieruchomością dostępu do niej dla kolejnego operatora telekomunikacyjnego godzi w interesy mieszkańców budynku, narażając ich na wzrost cen i monopol jednej firmy. Im więcej operatorów „na budynku” tym większa konkurencja, a co za tym idzie – niższe ceny dla właścicieli lokali. Warto o tym przypominać, ponieważ nie dla wszystkich jest to oczywiste.

Złóż wniosek do UKE

Po wyczerpaniu powyższych sposobów pozostaje Ci złożenie do Urzędu Komunikacji Elektronicznej wniosku o wydanie decyzji w sprawie zapewnienia dostępu do nieruchomości. Z doświadczenia wiem, że czasem wystarczy samo złożenie wniosku, aby dysponent nieruchomości zgodził się na udostępnienie jej bez ponoszenia nienależnych opłat. Jeżeli tak się nie stanie UKE wyda decyzję określającą warunki dostępu. Decyzja taka zastępuje umowę zawartą pomiędzy stronami. Czas wydania decyzji jest różny. Ze swojej perspektywy widzę, że wydawanie decyzji przez UKE idzie coraz sprawniej, jednak im wcześniej złożysz wniosek, tym szybciej możesz liczyć na pozytywną decyzję Organu.

WAŻNA UWAGA – Jeżeli od dnia przesłania do dysponenta nieruchomości wniosku wraz z umową o dostęp do nieruchomości minie 30 dni i w tym czasie umowa nie zostanie zawarta, możesz złożyć do UKE wniosek o wydanie decyzji ustalającej warunki dostępu. Termin ten pozwala przyspieszyć cały proces i zaoszczędzić czas operatora.

Nie pozwól na narzucanie przez dysponenta nieruchomości nienależnych opłat.

Powyższe wskazówki nie są złotym i niezawodnym środkiem na uzyskanie dostępu do nieruchomości w każdej sytuacji, ale pomogą Ci wprowadzić pewien mechanizm usprawniający prowadzenie negocjacji z dysponentami nieruchomości. Pamiętaj, że zgodnie z prawem jako operator telekomunikacyjny nie masz obowiązku uiszczania żadnych opłat z tytułu uzyskania dostępu do nieruchomości celem świadczenia usług telekomunikacyjnych. Wobec tego jeśli trzeba grzecznie lecz stanowczo egzekwuj swoje prawa i nie pozwalaj na narzucanie niezgodnych z prawem opłat. Mam nadzieję, że zastosowanie tych wskazówek pozwoli na zaoszczędzenie zarówno czasu, jak i pieniędzy w twojej firmie i zapewni jej szybszy rozwój. Jeżeli znasz inne sposoby na szybkie i skuteczne zawarcie umowy o dostęp do nieruchomości chętnie je poznam – zapraszam Cię do dyskusji.

Zaczynamy!

Michał Ziółko01 lutego 2018Komentarze (0)

Drogi czytelniku,

Witam Cię na moim blogu, jeżeli szukałeś informacji na temat funkcjonowania przedsiębiorstwa telekomunikacyjnego – to dobrze trafiłeś ☺.

Postanowiłem stworzyć bloga traktującego o problemach, z którymi mierzą się polscy operatorzy telekomunikacyjni. Dlaczego postanowiłem pisać akurat o tym? Cóż, co najmniej z kilku powodów. Przede wszystkim od kilku lat zajmuję się obsługą prawną providerów internetowych, poznałem branżę i prawne aspekty jej funkcjonowania, a więc był to niejako naturalny wybór.

Ponadto od dawna interesuję się rozwojem sieci szerokopasmowych w Polsce i  regulacjami prawnymi dotyczącymi dostęp do szybkiego Internetu. Poza tym po prostu lubię pisać i dzielić się swoim doświadczeniem. Już od jakiegoś czasu myślałem o stworzeniu bloga, w którym będę mógł opisywać problemy z jakimi spotykam się na co dzień w mojej pracy. Ostatecznym argumentem, który przekonał mnie do pisania na ten temat, była rozmowa z przedsiębiorcą telekomunikacyjnym. Przedsiębiorca ten stwierdził, że ciężko jest znaleźć informacje dotyczące prawnych aspektów funkcjonowania branży, napisanych prostym i zrozumiałym językiem. Wobec tego postaram się tę przestrzeń wypełnić.

Na tym blogu będę pisał o konkretnych problemach prawnych lub około-prawnych z jakimi borykają się operatorzy telekomunikacyjni, opisując je często na przykładach i historiach, z którymi sam zetknąłem się podczas mojej pracy. Będę opisywał zmiany i nowelizacje aktów prawnych oraz w miarę możliwości podsuwał rozwiązania mogące usprawnić prowadzenie przedsiębiorstwa telekomunikacyjnego. Chciałbym jednak, aby ten blog był także miejscem dyskusji i wymiany poglądów, wobec czego zachęcam Cię do komentowania, zadawania pytań oraz podsuwania ciekawych tematów, o których chciałbyś, żebym napisał.

A wiec zaczynamy!