Michał Ziółko

radca prawny

Od lat interesuję się zagadnieniami prawnymi związanymi z rozwojem sieci szerokopasmowych i polskim rynkiem telekomunikacyjnym. Prowadzę kancelarię w Krakowie, obsługując małych i średnich przedsiębiorców, głównie z branży telekomunikacyjnej...
[Więcej >>>]

Skontaktuj się

Opłaty nakładane na Operatorów z tytułu dostępu do nieruchomości

Michał Ziółko19 kwietnia 20182 komentarze

dostęp do nieruchomości

W pierwszym merytorycznym wpisie jaki pojawił się na tym blogu (możesz go przeczytać tutaj) objaśniałem jakie kroki należy podjąć żeby szybko i sprawnie uzyskać dostęp do nieruchomości w celu świadczenia usług telekomunikacyjnych.

Wskazywałem tam, że często zdarza się, iż dysponenci nieruchomości żądają od operatorów ISP różnego rodzaju nienależnych opłat z tytułu dostępu do nieruchomości.

W związku z tym wpisem dostałem kilka maili i zapytań od czytelników bloga dotyczących zasadności ponoszonych przez nich opłat. Opłaty te przybierają różne formy i w tym wpisie opiszę kilka najczęściej spotykanych „opłat” lub „przysług”, których żądają dysponenci nieruchomości w zamian za wyrażenie zgody na udostępnienie nieruchomości. Wpis ten powstał na bazie moich osobistych doświadczeń i ma na celu jedynie uświadomienie Cię, drogi Operatorze, w Twoich prawach i obowiązkach w negocjacjach z dysponentami nieruchomości. Wskażę w nim jakich opłat może żądać dysponent nieruchomości z tytułu dostępu do nieruchomości zgodnie z obowiązującym prawem, a do jakich nie jest uprawniony. Mam więc nadzieję, że lektura tego wpisu pomoże Ci uniknąć ponoszenia nienależnych opłat w przyszłości.

Opłaty określone wprost

Ostatnio otrzymałem od klienta umowę przekazaną przez jednego z czołowych polskich deweloperów, w której to deweloper żądał 5 tyś zł z tytułu wyrażenia zgody na dostęp do nieruchomości celem świadczenia usług telekomunikacyjnych. Opłata była wpisana wprost w umowie. W takich przypadkach bardzo łatwo jest wykazać dysponentowi nieruchomości lub ewentualnie Urzędowi Komunikacji Elektronicznej, że opłata jest nienależna, ponieważ dostęp jest nieodpłatny. Niestety nie zawsze jest tak kolorowo.

Opłat Ukryte

Trochę trudniej jest w przypadku, gdy dysponenci nieruchomości proponują inne opłaty które de facto są opłatą za dostęp. Przed nowelizacją Megaustawy w 2016 r. królową takich wymyślonych opłat była opłata za najem powierzchni. Dysponenci żądali opłat z tytułu „najmu powierzchni budynku” pod instalację telekomunikacyjną. Powoływali się na art. 30 ust. 3b ustawy szerokopasmowej. Szkopuł w tym, że ów przepis w tamtym czasie stanowił, iż przedsiębiorca telekomunikacyjny ponosi koszty energii elektrycznej i najmu powierzchni. Jednak koszt najmu powierzchni był czym innym niż pojęcie czynszu za najem. Koszt musiał być bowiem wydatkiem jaki realnie poniósł dysponent nieruchomości (jeżeli w ogóle poniósł) np. w sytuacji, gdy pomieszczenie, w którym znajdują się urządzenia telekomunikacyjne jest wynajmowana od podmiotu trzeciego. Bardzo trudne w owym czasie było tłumaczenie różnic pomiędzy czynszem za najem, a kosztem najmu powierzchni. Nawet Prezes UKE zajął w tej sprawie pisemne stanowisko tłumacząc różnice pomiędzy kosztem najmu a czynszem za najem. Na szczęście nowelizacja ustawy szerokopasmowej z lipca 2016 r. rozwiązała ten problem.

Jednakże niektórzy dysponenci nieruchomości nadal próbują naliczać różnego rodzaju „opłaty”. Zdarza mi się spotykać „opłaty eksploatacyjne”, „opłaty za dzierżawę” czy też moja ulubiona „rekompensata z tytułu naruszenia prawa własności” ;). Wszelkie tego typu opłaty mają na celu obejście przepisów ustawy szerokopasmowej.

Usługi zamienne

Często też zdarzają się deale w stylu: „dobra kładźcie sobie te swoje kable, ale dajcie nam darmowy Internet dla spółdzielni”. Z doświadczenia wiem, że czasami operatorzy dla świętego spokoju godzą się na takie załatwienie sprawy. Gorzej jeżeli udostępniający żądają w zamian za dostęp np. usługi monitoringu całego osiedla. Zdarzają się też sytuacje, w których dysponenci zgadzają się na darmowy dostęp pod warunkiem…. skorzystania przy budowie infrastruktury z usług zaprzyjaźnionej firmy.

Opłaty z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości

Spotkałem się z sytuacjami, w których dysponenci nieruchomości w związku z brakiem umowy z Operatorem pozywali Operatorów z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości. Jest to poważny zarzut, jednakże przepisy ustawy szerokopasmowej jasno stanowią, iż dostęp jest nieodpłatny i nawet jeżeli nie ma umowy regulującej dostęp do nieruchomości, a infrastruktura telekomunikacyjna istnieje, prezes UKE może zgodnie a z art. 30 ust. 5 pkt. 2 ustawy szerokopasmowej wydać decyzję o dostępie:

Prezes UKE wydaje decyzję o dostępie, o którym mowa w ust. 1, także wówczas, jeżeli dla istniejącej instalacji telekomunikacyjnej budynku lub istniejącego przyłącza telekomunikacyjnego warunki dostępu nie są określone w umowie, o której mowa w ust. 4, lub umowa taka wygasła.

Jakie opłaty jesteś zobowiązany ponieść z tytułu dostępu do nieruchomości?

Zgodnie z tym, co  wskazałem w przywołanym powyżej pierwszym wpisie na blogu: dostęp jest nieodpłatny, a jedyne opłaty, jakie będziesz zobowiązany ponieść, to opłaty za energię elektryczną i opłaty za wykonanie instalacji telekomunikacyjnej, czyli np. koszty przygotowania dokumentacji projektowej. Zgodnie z art. 30 ust. 3b ustawy szerokopasmowej:

W przypadku uzyskania dostępu, o którym mowa w ust. 1 i 3, przedsiębiorca telekomunikacyjny ponosi koszty:

1)związane z udostępnieniem nieruchomości w celu wykorzystywania istniejącego przyłącza telekomunikacyjnego lub istniejącej instalacji telekomunikacyjnej budynku albo doprowadzenia do budynku przyłącza telekomunikacyjnego lub wykonania instalacji telekomunikacyjnej budynku, w tym przywrócenia stanu pierwotnego;

2)utrzymania udostępnionego przyłącza telekomunikacyjnego, instalacji telekomunikacyjnej budynku lub całości lub części kabla telekomunikacyjnego.

Pamiętaj, że jeżeli dysponent nieruchomości chce Cię obciążyć jakimikolwiek kosztami jest zobowiązany do wykazania, że rzeczywiście te koszty poniósł. Więcej w temacie dostępu do nieruchomości przeczytasz tutaj, tutaj i tutaj.

{ 2 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }

Drucik Kwiecień 19, 2018 o 18:30

Oj Panie Mecenasie…
To nieprawda, że dostęp jest nieodpłatny nawet jeżeli nie ma umowy.
Po pierwsze UKE nie legalizuje „samowolki”, innymi słowy należy być w dobrej wierze budując sieć żeby UKE wydało decyzję ustalającą warunki eksploatacji , a po drugie jeżeli umowa dostępowa przewiduje odpłatność to płacić trzeba bo pacta sund servanda i dopóki strony aneksem bądź UKE nie zmieni umowy w decyzji to płacić trzeba, po trzecie art. 30 ust. 3a nie tworzy samodzielnej podstawy do niepłacenia. Nieodpłatność przewiduje się w umowie, bo w niej ustalane są warunki dostępu (ust.4).
Sądy cywilne, w tym odwoławcze nie mają żadnych wątpliwości w tych kwestiach i zasądzają żądane przez spółdzielnie kwoty (było kilka pozytywnych orzeczeń SR, ale to już „dawno i nieprawda”). Pisanie w ten sposób może narazić IPS problemy jeżeli ktoś ot tak przestanie płacić. Zalecam ostrożność w formułowaniu tak radykalnych sądów.

Odpowiedz

Michał Ziółko Kwiecień 20, 2018 o 19:56

Dziękuję bardzo za komentarz, bardzo spodobało mi się sformułowanie „Oj Panie Mecenasie” :). Wydaje mi się że lekko nadinterpretował Pan mój wpis, ale postaram się odnieść to Pańskich spostrzeżeń, a więc ad rem:
1. Przede wszystkim we wpisie nie zwarłem informacji, na którą Pan się powołuje, a mianowicie, że „dostęp jest nieodpłatny nawet jeżeli nie ma umowy”. Zawarłem jedynie informację że „dostęp jest nieodpłatny i nawet jeżeli nie ma umowy regulującej dostęp do nieruchomości, a infrastruktura telekomunikacyjna istnieje, prezes UKE może zgodnie a z art. 30 ust. 5 pkt. 2 ustawy szerokopasmowej wydać decyzję o dostępie:” – a to zasadnicza różnica. Bowiem do wydanie przez Prezesa UKE decyzji o legalizacji istniejącej sieci muszą zaistnieć przesłanki warunkujące wynikające z art. 30 ustawy szerokopasmowej – Operator musi złożyć wniosek o legalizację i dołączyć projekt umowy, a dysponent nie podjąć negocjacji lub nie zawrzeć umowy w terminie 30 dni.
2. Jeżeli umowa dostępowa przewiduje płatność to owszem – należy płacić dopóki umowa jest w mocy. Wbrew Pańskim sugestiom w żadnym moim wpisie nie namawiam do zaprzestania płacenia od tak, namawiam dokładnie do tego o czym Pan pisze, czyli wystąpienia o zmianę umowy do dysponenta nieruchomości i do UKE, polecam zapoznać się z tym wpisem: http://szerokopasmowa.pl/zmiana-umowy-o-dostep-nieruchomosci/.
3. Nieodpłatność wynika wprost z ustawy, a ustawa stanowi: Dostęp, o którym mowa w ust. 1 i 3 jest nieodpłatny. Owszem postanowienie o nieodpłatności zawiera się w umowie, tak jak i postanowienia określające warunki dostępu takie jak: rodzaj i sposób dostępu, określenie, w jaki sposób zostanie wykonana infrastruktura telekomunikacyjna, czy postępowanie na wypadek awarii. Natomiast takie postanowienie umowne wynika wprost z ustawy i jest przez nią regulowane, jeżeli Operator ponosiłby opłaty za dostęp w swojej dotychczasowej umowie ma prawo negocjowania jej postanowień i zwrócenia się do prezesa UKE o zmianę tych postanowień na zgodne z ustawą. Przepis ten jest przepisem szczególnym i stosuje się go jedynie do umów pomiędzy operatorami telekomunikacyjnymi i dysponentami nieruchomości. Zamiarem ustawodawcy konstruującego ten przepis było ustanowienie nieodpłatności dla wszystkich operatorów świadczących usługi na danej nieruchomości celem wprowadzenia uczciwej konkurencji skutkującej wprowadzaniem niższych cen dla użytkowników końcowych.
Co do wyroków, na które się Pan powołuje -ciężko mi się do nich odnieść, ponieważ każda sprawa jest inna i wymaga odrębnej analizy. Ja spotkałem się w swojej praktyce z wyrokami oddalającymi powództwo spółdzielni żądających opłat z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości. Wobec tego nie byłbym tak stanowczy w stwierdzeniu, że sądy „nie mają żadnych wątpliwości w tych kwestiach”. Kluczową przesłanką w takich sprawach wydaje się przede wszystkim ustalenie, czy strony próbowały porozumieć się w celu „zalegalizowania” istniejącej infrastruktury, czy prowadziły negocjacje i z jakiego powodu negocjacje nie zakończyły się podpisaniem umowy dostępowej.

Dziękuję za radę, ale nie uważam, żeby moje wpisy były jak Pan to ujął „radykalnymi sądami”. Tak jak wspomniałem na początku wpisu ma on na celu uświadomienie operatorów w ich prawach i obowiązkach wynikających z przepisów prawa w negocjacjach z dysponentami nieruchomości.
O dostępie do nieruchomości pisałem już kilkukrotnie i będę pisał dalej, temat jest wielowątkowy, ciekawy i jak widać wzbudza emocje :). Pod wpływem Pańskiego komentarza postanowiłem, że napiszę dłuższy wpis traktujący o bezumownym korzystaniu z nieruchomości i możliwości legalizacji infrastruktury telekomunikacyjnej. Proszę więc subskrybować bloga 🙂 Cieszę się, że mój blog może stać się polem do dyskusji. Zapraszam Pana i innych czytelników do merytorycznej dyskusji, wymiany zdań i poglądów. Jeszcze raz dziękuję za Pański głos w dyskusji i pozdrawiam Pana serdecznie.

Odpowiedz

Dodaj komentarz

Wyrażając swoją opinię w powyższym formularzu wyrażasz zgodę na przetwarzanie przez Kancelaria Radcy Prawnego Michał Ziółko Twoich danych osobowych w celach ekspozycji treści komentarza zgodnie z zasadami ochrony danych osobowych wyrażonymi w Polityce Prywatności

Administratorem danych osobowych jest Kancelaria Radcy Prawnego Michał Ziółko z siedzibą w Krakowie.

Kontakt z Administratorem jest możliwy pod adresem m.ziolko@mz-legal.pl.

Pozostałe informacje dotyczące ochrony Twoich danych osobowych w tym w szczególności prawo dostępu, aktualizacji tych danych, ograniczenia przetwarzania, przenoszenia danych oraz wniesienia sprzeciwu na dalsze ich przetwarzanie znajdują się w tutejszej Polityce Prywatności. W sprawach spornych przysługuje Tobie prawo wniesienia skargi do Generalnego Inspektora Ochrony Danych Osobowych.

Poprzedni wpis:

Następny wpis: